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智能小区的现状浅析

据了解,约自1997年起“智能小区”便逐渐成为房地产及安防业界最热门的话题之一,时序走到了2004年,随着房地产业持续蓬勃发展、政府相关政策陆续出台、智能系统相关技术/产品推陈出新,智能小区的最新发展与安防应用情况又是如何呢?
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  据了解,约自1997年起“智能小区”便逐渐成为房地产及安防业界最热门的话题之一,时序走到了2004年,随着房地产业持续蓬勃发展、政府相关政策陆续出台、智能系统相关技术/产品推陈出新,智能小区的最新发展与安防应用情况又是如何呢?让我们一起来关注它的现状!

  官方政策陆续出台 各方理解程度不一

  相信对许多人来说,“智能小区”早已不是个新鲜名词,而大约从1994年起,中央或地方有关智能小区的政策与准则也相继出台,可供依循的标准不可谓不多。然而,针对“您如何定义"智能小区"?”这个问题,购屋者、房地产开发商、系统整合商/工程商、产品供货商的答案虽不至于迥然不同,却也大异其趣,主要的原因在于──各方理程度不一。

  若参考相关规章制度并撷取各方说法的共识之处,“智能小区”大致可简单定义为:通过计算机、控制、网络、通信等技术,实现对所有家电、设备的近/远程控制/监测和满足交换信息的需求,从而提高住房的舒适、安全、方便、节能等功能的小区建置。为达到上述目的,智能小区需集成包括:建筑设备监控系统、火灾自动报警及消防联动系统、安全防范系统、综合布线系统、公共物业管理系统、信息服务系统……等数十个大小不等的子系统,牵涉相当广泛,也难怪一般人对智能小区的认识相当有限、且多流于片面。

  沿海逐渐退烧 内陆方兴未艾

  而在市场的发展上,根据调查,自1997年起于北京、上海、深圳、广州等沿海主要城市逐渐升温的智能小区热潮,在2000年左右达到高峰后已慢慢退烧。据多数系统集成/工程商表示,前几年智能小区之所以会成为楼盘开发商促销的亮点,主要是因为“新鲜”,凭借人们对“智能化”的好奇与向往,为楼盘开发商拉抬不少营业额。然而在当时相关政策未明确、技术不匹配、系统成本高、投运效率低……等种种缺点相继暴露后,各方对智能小区的兴趣也逐渐降低。目前在各式房地产广告上最强调的是:景观视野、绿化比例、房型设计、豪宅……等诉求,“智能化”的位置则越来越不明显。不过“退烧”并不代表“智能化”对于新建小区不再重要,反而是在喧嚣扰攘之后,真正去检视是否能针对小区本身的需求,量身打造属于自己的智能小区。

  然而,这股由沿海城市消褪的智能小区热潮却在近2年迅速向内陆一、二级城市席卷而去,如:武汉、成都、西安等城市的智能小区建设可说方兴未艾。一般认为,这是中国区域发展优先级的自然现象,那么,内陆城市的智能小区发展会重蹈沿海城市的覆辙吗?一般对此倒抱持较乐观的看法,原因有二:其一,中央、地方相关政策已陆续出台、亦日趋明确,各界较有依循准则;其二,所谓“起步晚、起点高”,在观念、技术相对成熟的情况下,智能小区应有更正面的发展。

  “智能小区”发展遭遇的难题

  探究智能小区热潮在沿海主要城市未能迭创高峰反而逐渐退烧的原因,主要归纳出几点:

  1. 对“智能化”认知的差距:“智能化”只是一种泛称,最重要的差别在于执行程度的深浅,十几廿个子系统集成的智能化与三、四个子系统集成的智能化是不能相提并论的。然而,这是业内人士都不见得搞得清楚的概念,更遑论房产开发商与购屋者;

  2. 购屋者:因观念不足,易受误导,对“智能化”存在过高期待,相对失望程度也高;

  3. 房地产开发商:

  (1) “智能化”只是其增加卖点的促销手段,因此多只根据楼盘(预售屋)销售状况再决定要投入多少资金在“智能化”系统的建构上。此外,为节省成本,在产品的选择上几乎都不问性能,单纯从价格便宜与否作考量;

  (2) 本身经济实力不足,建置初期先要求工程商垫资、尔后再以各种借口拖款,导致工程商也不得不拖欠产品供货商款项的连锁反应。甚至有系统整合商不讳言指出“做小区做怕了!”

  4. 工程品质良莠不齐:政府对于公家机关、智能楼宇大厦把关严格,但由于80%的房地产开发商都是私营企业,智能小区反而较不受政府的微观调控;

  5. 执行力度不够:中央、地方关虽已有相关政策出台,但若监督、执行不到位,亦无法杜绝乱象。

  此外,亦有业者反应,智能小区最大的问题往往不是系统建置,反而是后续营运维修的问题,例如:基层缺少专业人才专职此类工作,而这类问题的严重性与小区智能化程度的高低成正比。

  最落实的智能化子系统──安防系统

  一般而言,较完整的智能小区至少需集成20、30个子系统,大致包含:有线电视、电话线、宽带等基础的通讯、网络线路敷设;每个住户家中的防盗报警、可视对讲、紧急求助、防煤气泄漏、防火、三表(煤气表、水表和电度表)出户/远程抄表系统;公共区域的电视监控(CCTV)、出入口控制系统、电子巡更、周边防范、消防、背景音乐;自动停车场、公共照明系统、供/排水系统、供电/热系统、电梯系统等机电设备的监测控制。再讲究一点的,则还会包括智能一卡通系统、物业管理系统等。

  根据建设部于1999年12月10日颁布的《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》,在智能小区的3个星级标准中,包括出入口管理及周界防越报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更管理等安全防范子系统被列为基础一星级的标准,可见其重要性。而就市场实际了解,在各式“智能化”程度不一的智能小区中,安防系统的确是最为落实的一块。对安防行业而言,不啻为一个良好的利基。

  智能小区前景光明

  智能小区前景光明 道路仍有一定崎岖度

  事实上,想要建构一个真正的智能家居/小区,需要多个行业如:房地产开发商、信息网络公司、产品制造商……等通力合作,包括如何规范化、标准化接口协议和设备文件;如何让智能家居/小区产品更具备安全性、可靠性、灵活性、方便性、廉价性等。而对于安防行业的系统集成商、工程商而言,虽然电子门禁、红外防盗装置、老人紧急呼叫装置、电视监控装置等安防系统,目前已是智能小区中具体实施且较成熟的部份,但仍多属专项用途的独立设备,未来产品的发展将会进一步考虑与家庭网络平台连接的问题,而如何提升自身于网络、通讯方面的技术与施工技能将是一个重要课题。

  有专家预期,2004年仍是智能家庭络系统的“推广应用期”,2005~2007年则是“普及期”,智能家庭网络的大市场将在2004~2007年中形成。相关政策亦指出,“十五”期间中国的智能住宅建设将占整体住宅建设的30%,至2010年主要城市60%的住宅要实现智能化。这些讯息在在显示,智能小区仍是各界一致看好的必然发展道路,然而,就如同厂商所表示:“前景是光明的,道路是崎岖的”,如何让路愈走愈平坦有赖各界共同贡献心力。

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