商务办公楼安防系统市场现状 - 安防知识网

众多地产调查机构预估， 2009年商务办公楼供应量将再创历史新高，但商务办公楼租售市场的供需矛盾在短时间内仍然存在，甚至因全球金融危机影响而激化。

　　【安防知识网】众多地产调查机构预估， 2009年商务办公楼供应量将再创历史新高，但商务办公楼租售市场的供需矛盾在短时间内仍然存在，甚至因全球金融危机影响而激化。据中原地产统计，2008年全国商务办公楼竣工面积1148.07万平方米，同比增长30.19%，商务办公楼销售面积922.87万平方米，同比下降22.35%，供求比出现逆转。

　　戴德梁行分析，伴随金融危机的负面影响逐渐渗透到实体经济，众多行业受到影响，多数企业采取紧缩开支、搁置搬迁计划、控制租赁面积的应对策略，甚至部分企业把后勤部门转移到外围低成本地区。需求的减少致使商务办公楼的空置面积增多，而且租金面临下降的压力。从2008年第四季度后开始，核心城市的甲级商务办公楼市场均出现租金下滑和空置率上升的局面。

　　再加上，由于部分地区此前的商务办公楼供应过于旺盛，短期内尚处于“消化”阶段，新建商务办公楼的速度在减缓。在全国商业办公楼最集中的城市：京、沪、深、穗已显现出需求抑制、疲软的态势。根据众多地产调查机构预测，由于价格下降未见底，2009年商务办公楼市场租售可能保持景气下行的状态，在这种情况下，作为商务办公楼必要配套设施的智能化系统及其安全防范子系统的市场是否也将出现波动?

　　有近虑，无远忧

　　作为商务办公楼必备配套设施的安防系统，2009年商务办公楼安防的市场总量在短期内将受到一定程度的牵连，我们可从商务办公楼供应量和安防系统的占比来推测。

　　政策引导与地区性开发拉动

　　目前可见的影响是：由于商务办公楼空置率较高，部分新项目延迟进度或开盘时间，对设备采购的周期有影响。例如，上海很多商业地产项目都延期了，甚至连处于好地段的外滩项目都有停工现象。上海格瑞特机电系统工程有限公司工程部技术室戚经理深有体会，“据公司内部从2003年到2009年3月份的相关数据显示，今年的项目签约最少。”

　　不过，这种推迟并不会无期限。上海三意楼宇王伟春表示，“由于政策规定地块三年内没有动工会被政府没收，因此，预计至少到明年上半年商务办公楼相应配套工程项目会开展。”而部分经济中心城市如北京，为了催化商业市场的办公需求，北京政府已出台的《关于促进楼宇经济发展的奖励办法(试行)》所示，政府日益注重，将采取更多的优惠鼓励商务办公楼物业市场的可持续发展。

　　另外，与核心城市京、沪、深、穗影响较大不同，二三线城市的地区性开发受到普遍关注，如天津、昆明、南通、烟台、青岛、济南、天津、厦门等。例如，作为天津河东区政府重点项目之一的天津嘉里中心已加快建设速度。嘉里中心项目规划用地面积为8.6万平方米，建筑面积为72万平方米，将建成38层、建筑面积约10万平方米的香格里拉五星级酒店，71层、300多米高的国际甲级商务办公楼，近3000平方米的无柱宴会厅和高级服务式公寓、综合购物中心、高级精装公寓、地下停车场等。

　　成都、重庆两市正以工业园区为基础，配以商务办公、生产加工、生活配套等功能的工业地产正成为新一轮地产投资的热点。而在昆明，由于政府大力推行“城中村”改造计划以及“绿色、节能”理念，将激发出可观的新型商机。截止2011年，昆明起码有70个城中村要改造，且都位于一环、二环路地段，地段优势成为今后商务办公楼的大卖点。

　　诸多类似地方政府助推的项目，必然将吸引设计单位、重要智能化集成商、设备提供商角逐。上海现代建筑设计(集团)有限公司赵济安就表示几乎每个礼拜去一次昆明，正是与政府搬迁办项目有关。[nextpage]

　　智能化看涨，安防占比持平

　　作为推测商务办公楼安防市场规模的另一个重要数据就是占比。据了解，一般智能化系统的投资占总造价的7-8%，而安防平均约占智能化总投资的22%。从近几年的发展趋势来看，商务办公楼对智能化系统的需求在提升，而安防也已经成为必不可少的子系统。

　　不论地产景气如何，商务办公楼智能化系统的投入有三大前提：一是楼盘的性质，是自用还是租售;二是楼盘的档次和功能;三是看开发商的理念。由于每个商务办公楼的差异比较大，难以有准确的投资比重。据介绍，如果以楼盘性质来看，出租性的大楼一般投资不大，基本上按照国家规范标准做，每平方米几十块钱;而自用性大楼则考虑相对周全，如果这样方方面面都考虑进来的话，弱电的每平方米投入会达到200元以上。其二，根据楼盘档次和功能的不同，一般智能化的占比约为3-4%到7-8%之间。而现在的商务办公楼并不是纯粹的办公楼，还包括商场、酒店、会议等，呈现出功能模块化的趋势，如上海环球金融中心就是典型，这将促使智能化投入增大。其三，成本预算还取决于甲方的认知程度。赵济安分析，“部分开发商按规定关注最基本的档次;认知程度更高一层的开发商会关注提升投资价值的系统;最高层次的开发商希望做‘标杆'，形成楼盘的独特价值。”

　　作为智能化子系统的安防，其投入也因上述原因出现一定幅度的正常波动，但平均而言占智能化的22%。受访者普遍认为，即便商务办公楼租售不景气的情况下，安防的投入也不会出现大幅下跌，因为它已经成为刚性需求，必须合乎标准规范。根据最新的规范GBT50314-2006智能建筑设计标准，入侵报警系统、视频安防监控系统、出入口控制系统、电子巡查管理系统、汽车库(场)管理系统，不论是商务办公楼，还是行政办公楼、金融办公楼，这五个子系统都是必备的。对于开发商来说，安防的比重在总造价中微乎其微，即便节省也省不了多少钱。甚至部分地区因“土政策”支持，整体上安防占比还可能出现上升趋势。如上海要求，商务楼的正门外、停车场、大堂、电梯厅、轿厢、楼梯出入口、总台接待处等公共部位都要求强制性安装彩色摄像机，赵济安认为，“上海的细则高于国家的要求，受这种地方性政策的带动，个人认为每平方米安防投入的上升趋势是存在的。”

　　在当前楼市呈现景气下行之下，由于管理规范“保底”，大部分集成商与设备商对此并不担忧项目预算会被砍掉。现阶段开发商对安防系统的投资、对采购安全设备以及工程施工的要求，将不会有大变化，仍处于正常波动范围之内。总的来看，住宅地产低迷及次代危机的教训正在促使商业地产回归理性，而不只是短暂的繁荣。